《廉租房投资信托（REITs）：瓶颈与出路》李智等著上海大学出版社定价：30.00元（订购）
  
    本书从美国和我国香港等国家与地区保障性住房投资信托（REITs）的成功经验入手，联系实际，为完善我国 RElTs的法律体系提出建议。2015年4月财政部、国土资源部、住建部、央行、税务总局、银监会联合发布通知，支持公共租赁住房发行REITs，探索建立公共租赁住房投融资模式。
  
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    首先，廉租房制度尊重和保障了基本人权。《中华人民共和国宪法》（2004年修正）明确规定，国家尊重和保障人权。虽然我国对人权的概念的界定尚无统一标准，但2001年由九届全国人大常委会批准的《经济、社会及文化权利国际公约》明确规定，“本公约缔约各国承认人人有权为其本人和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣服和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利，并承认为此而实现基于自愿同意的国际合作的重要性”。可见，我国将住房权纳入了基本人权的范畴。推进廉租房制度的建设，有利于保障我国公民尤其中低收入者的住房权，是我国应尽的一项公法义务。

    其次，廉租房制度完善了社会保障体系。市场是调配资源的基本手段，但由于市场存在的自发性、盲目性的特点，经常会产生负外部效应、贫富差距拉大等市场失灵现象。投资者出于营利目的不会主动参与到廉租房的建设之中，这时候就需要国家的介入，通过转移支付的方式进行资金补贴和实物补贴，鼓励投资者参与到廉租房的建设中去。廉租房的建设可以改善中低收人家庭的住房状况，这使其成为社会保障制度的重要组成部分。

    在廉租房法律法规方面，主要有《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《廉租住房保障办法》《城镇廉租住房租金管理办法》《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及推出管理办法》和《廉租住房建设贷款管理办法》。上述法规位阶不高，也缺乏可操作性。比如，没有明确地划清应该享受住房社会保障的主体及保障范围，也没有把现有的住房保障措施落实到实处。根据《廉租房保障方法》，政府是建设土地的出让方，也是廉租房的产权拥有者。然而近期有部分地方政府为了回笼建设资金，把廉租房的产权进行“共同产权”的改变，在笔者看来，这既违反了廉租房的社会保障性质，使得本该在中低收入群体间流动的廉租房固定化，又违背了“法无授权即禁止”的法律原则。
    加快廉租房制度建设，维护中低收入家庭基本权益，对于构建和谐社会、保持社会稳定的作用十分巨大。然而，建设廉租房面临的最大难题就是资金问题。众所周知，廉租房的开发周期虽与一般房地产无异，但受租金水平、福利政策等多方面因素影响，收回投资需要较长时间，相对降低了资金周转速率，这使当前我国廉租房建设除了政策资金以外难以吸引包括商业银行、投行等在内的投资人，从而导致廉租房建设无法实现大规模、高速度，更谈不上持续开发。因此，要解决上述廉租房投资发展的桎梏，设立较为完善的廉租住房保障体系，最根本的就是要另辟蹊径，为廉租房建设找到一个稳定、持续、回报率可接受的融资渠道。 REITs无疑有潜力成为一条有效路径。

    本文摘自《廉租房投资信托（REITs）：瓶颈与出路》

来源：《新华书目报》2016年5月9日